条件の良いアパートなどの投資物件の探し方教えます

管理方法を決めよう

アパートオーナーになったら、いよいよその物件を管理していくことになりますが、管理手法は、3つのパターンから選べます。

一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)

この方法はアパートのオーナーが保有する部屋を、全て不動産業者などに貸し出し、その業者がオーナーの代わりに入居者を募ります。
入居するしないにかかわらず、一定の賃料を受け取ることができます。

ある意味安心できる方法ではありますが、たいていの場合、満室時の家賃よりも受け取る賃料が低く設定されています。
空室リスクは回避できますが、リターンが減ってしまいます。 投資の際のリスク許容度をどこにおくかを考えましょう。
一見、ローン返済までの資金計画がたてやすく、一番安心な管理方法にも思えますが、トラブルも多いそうです。

この契約を選ぶ場合は、「一括借り上げの期間は何年か」、「家賃の変更の特約や契約が盛り込まれているか(家賃が下がった場合、オーナーの手取りも減ってしまいます)」など、契約内容をしっかりと確認してください。

委託管理

この方法はアパートの日常の管理を、管理業者に委託する方法になります。
毎月一定額の管理料を支払うことになりますが、アパート管理していく上で、入居者の募集から家賃の催促掃除・メンテナンスなど様々な業務を管理会社がやってくれます

アパート経営が本業ならいいのですが、サラリーマンが副業としてやる場合は物理的にも、時間的にも限界があります。
また複数のアパートを経営しているオーナーにとっては委託管理することでスムーズなアパート経営ができます。

管理委託の費用は概ね家賃収入の5%くらいが目安です(管理会社により異なります)。ちなみにアパートの修繕費用などは家主の負担になります。

自主管理

入居者の管理は不動産会社にお願いするとして、それ以外の管理を全てオーナーがする方法です。

支払いにかかる手数料は少なくなりますが、入居者との折衝や入居者審査家賃管理メンテナンスなど、アパートのオーナーとしてやらなければならない仕事も必然的に増えていきます。

私の場合、サラリーマン大家なので、この方法を選択するのはちょっと難しいですが、いずれセカンドライフは大家業をメインにすることを真剣に考えているので、一度は自主管理をして、アパート経営のノウハウを身につけたいと思っている次第です。


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