条件の良いアパートなどの投資物件の探し方教えます

利回りを知って堅く

利回りは、一番気になるポイントではないでしょうか。投資した物件が投資額に対してどれだけ利益を生むのか。
この点は物件を取得する上で、誰もが注目し、判断材料にするところでしょう。

ご存知ですか?2種類の利回り

利回りとは、簡単に言えば家賃収入からローンを差し引いた金額のことです。投資物件の広告などで、「利回り○○%」と謳っているのを見かけますが、ただここで気をつけなければならない点があります。
それは、表面利回り実質利回りに分けられていることです。

表面利回り
年間の家賃収入を物件の価格で割って算出計算方法は以下の通りです。諸経費などを入れないで計算するので、自室利回りよりも高くなります。
表面利回り(%)=年間家賃収入÷不動産価格×100

実質利回り
年間の家賃収入から火災保険、税金、管理費などの諸経費を引いて物件の価格で割ったものです。実質利回りの方が正確な収益力を示していると言えます。
実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(不動産価格+購入諸経費)×100

では、具体的な例で当てはめて見ましょう。
5,000万円の不動産物件を購入し、年間収入が600万円あるとします。
年間でかかる諸経費は100万円。取得する際の諸費用は500万円とします。

表面利回り:600万円÷5,000万円×100=12%
実質利回り:(600万円-100万円)÷(5,000万円+500万円)×100=9.09%

諸経費を考える分だけ実質利回りが低くなる点に注意。不動産会社で物件を紹介してもらうときや広告を見るときには、必ずどちらの算出方法で利回りが計算されているのかを確認してください。

費用対効果を考えるのが投資の基本

ここでは物件取得することはあくまでも投資が目的です。だとするならばROI(リターン・オン・インベストメント)、つまり費用対効果を考えなければいけません。

また投資なので、どうしても利回りに目がいきがちですが、利回りを決める要素も頭に入れておきましょう。

私も表面利回りや、実質利回りについては、勉強して知っていたのですが、不動産会社の担当の方が利回りの比較で気をつけたいポイントを教えてくれました。

利回りが高い物件ほど、なんらかのリスクがある場合も多いということ。また実質利回りが低い場合でも、空室が少ない人気物件であれば利益を出すことが可能になるそうです。
いずれにせよ利回りだけにとらわれずに費用対効果を考えて効率的な投資物件を取得していきましょう。


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